广钢百亿旧改，奥园引入跨国集团
荔湾东塱村旧改，新玩家入局。
据工商信息显示，11月14日，奥园集团在广州奥誉荔塱置业有限公司的股份从100%下降为51%。
剩余49%股份持股人为广州金源鸿大置业有限公司，其背后为世纪金源。
｜广州奥誉荔塱置业有限公司股东信息 图源企查查
这里的广州奥誉荔塱置业有限公司（原名广州奥园荔塱置业有限公司），在去年7月协办了东塱联社的摄影照片征集活动，也支援过联社的抗疫工作，与联社关系可见一斑。
｜截图来源@东塱联社
不过，今年年初，奥园在东塱，还是用集团的牌子竞得的合作企业资格，奥誉荔塱并未正式走向台前。
如今，世纪金源取得了奥誉荔塱近半股权，“曲线”入主东塱，布局旧改。
｜东塱村@细鹏拍摄
说起世纪金源，许多人都觉得有些陌生。
其由旅菲华侨黄如论创办于1991年，是一家综合性跨行业的国际企业集团。
旗下包括“大消费、大文旅、大健康、新科技”四大主航道业务，版图涉及福建、北京、上海、广东、香港、菲律宾等海内外多地。
目前，世纪金源在广州还没有什么代表性的项目，但对广州的旧改，早就表现出了极大的兴趣。
去年10月，其入选成为荔湾沙洛旧村更新改造项目候选合作意向企业（北京金源鸿大房地产有限公司），不过，最终在与珠光的对擂中败下阵来；
在2021年第七届中国广州国际投资年会中，其与越秀区签约，双方战略合作板块包括参与旧城改造，活化商业等。
这一次的荔湾东塱，其在广州旧改市场也终于落下了第一子。
城市更新迎来变局的当下，对世纪金源来说，却是一个难得的入场时机。
｜东塱村@细鹏拍摄
说回奥园。
| 区域 | 项目 | 改造面积 | 改造投资额 |
| 增城 | 南坣村 | 23.87 | 20 |
| 横塱村 | 96.09 | 70 | |
| 荔湾 | 东塱村 | 95.16 | 131 |
| 黄埔 | 旺村村 | —— | 15.7 |
| 新田村 | —— | 30 |
｜奥园旧改项目一览
面积/公顷；改造投资额/亿
不过，早在10月初我们就说过，其已将知识城旺村村、新田村、荔湾东塱村等完成招商的旧改项目摆上了货架。
现在的东塱，第一个是敲定买家、正式完成股权变更的项目。
不过，世纪金源为此支付了多少对价还不清楚；
值得一提的是，在香港，奥园也拟亏本甩下旧改“包袱”，套现7.38亿回血还债——
11月14日，中国奥园发布披露公告称，拟9亿港元（约合人民币7.38亿元）出售其进香港时拿下的旧改项目「香港燕贻大厦」的部分物业，预估亏损1.77亿港元（约合人民币1.45亿元）。
上周（11月9日），奥园商业地产将旗下的城市更新公司的部分股权质押给了科学城（广州）城市更新集团有限公司，数额为2.04亿元；
更早之前的8月27日，还有一笔类似的交易，质权人为平安不动产。
｜图源企查查
无论是科学城集团还是平安不动产，背后都是国资。
在广州，奥园与科学城也合作了不少项目，比如黄埔旺村村、文冲石化路以东旧村。
今年年初，奥园联合了科学城集团、港龙，拿下了黄埔旺村村旧改，项目实施主体公司为广州科旺投资有限公司，工商信息层面尚未发生特殊变更。
｜图源企查查
至于文冲石化路以东，这个项目还尚未挂网招商，受限于黄埔城市更新政策，奥园并没有正式亮相，目前主要由科学城实施推进。
但此前的一份资金信托计划，曝光了其在文冲旧改的布局。
奥园和科学城之间11月的这笔股权质押，有可能是项目权益上的交易保证；
当然，也可能只是一笔融资的保证措施，结果还要等待进一步确认。
说到这里，很多人也许会疑惑，费了九牛二虎之力拿下的旧改，怎么说卖就卖了？
毕竟，一年前的这个时候，广州的城市更新是风口，旧改市场也是一片火热，没布局至少一两个项目扩张土储，都不好意思说自己是实力房企。
但是到今年，形势就完全不一样了——
划分三大产业圈层、鼓励国企参与旧改、建设用地指标紧缺、城市更新防止大拆大建、历史文物及古树名木保护...
项目融资房短时间内不能入市，不仅没有办法回血，还要继续支付一大笔临迁费，不少开发商咬牙扛着。
旺村融资项目｜来源：奥园集团
原来的香饽饽，变成了烫手山芋。
所以，旧改难度大、周期长、对资金要求高，会是奥园在此时选择脱手的重要原因。
但绝不是唯一原因。
最近一段时间，经历了股债波澜、评级下调，奥园的日子并不好过。
虽然，从三道红线来看，除剔除预收款项后的资产负债率超过70%外，奥园其他两项指标都是合格的，仅踩中了1条红线，相比“红档”房企要健康很多的。
但是，奥园的财务状况堪忧，确实也是摆在眼前的事实。
这里摘录@说财猫统计的一组数据：
“...1年内需要偿还的有息负债规模较大，短债占比近五成约517.22亿元。
截至今年上半年，奥园报表中的在手现金及银行存款为606.45亿元，剔除受限制的银行存款后约530亿，勉强覆盖短债。
说财猫此前从管理层处获悉，奥园下半年到期的债务大概是200亿出头，已偿还债务超过50亿。”
按照管理层的给出的信息，奥园下半年回款预计超700亿，所以对下半年的约150亿还贷压力非常有信心。
前十月其1500亿的全年销售目标，完成度仅为72.42%，不到8成，接下来的业绩压力非常大。
｜图源说财猫
当然，市场惨淡也并非奥园一家面临的问题。
“缺钱”的当下，奥园也在努力保卫现金流。
比如，提出出售旗下的物业资产。
流传出来的版本是，奥园将出售奥园健康55%股权，此举意味着奥园将失去控制权。
目前，其正在与若干独立第三方进行初步讨论。据业内粗略估计，或将为其回笼资金约10亿元。
奥园积极自救背后，核心还是其坐拥的优质资产能够得到市场的信任。
在东塱其仍是项目公司的大股东，说明其对旧改的推进还掌握着主动权，只是引入了一个合作伙伴。
而在旧村改造项目中，开发商之间的股权交易并不罕见，包括黄埔火村珠光转让股权给合生创展、横沙旧改引入财务投资者俊发等，这也是地产收并购的一部分。
作为政府主导色彩强烈的城市更新项目，奥园这一操作背后，想必是争取到了相关的认可。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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【楼市】贴着限价卖，也卖不动了？
【话题】破冰，一个重要信号